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2017年6月21-22日，主題為“跨界與融合：產業(yè)地產的白銀時代”，第九屆中國產業(yè)園商務區(qū)發(fā)展論壇在北京富力萬麗酒店盛大舉辦。該論壇由全聯(lián)房地產商會、房訊網（www.funxun.com）聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產商會寫字樓分會承辦。
北科建集團董事長郭瑩輝先生應邀出席并發(fā)表主題演講。
北科建集團董事長 郭瑩輝
首先感謝劉凱董事長邀請我參加這個論壇，并且預祝大會成功。
今天下午的話題比較大，中國產業(yè)地產遠去的發(fā)展趨勢，也是在座從事產業(yè)地產投資、開發(fā)、建設、運營的各位嘉賓非常關心的話題。
在新的常態(tài)下我們要踐行五大發(fā)展理念，在創(chuàng)新、協(xié)調、綠色、開放、共享的理念之下，其實我們的經濟結構發(fā)生了很大的變化，GDP增長從高速轉向中高速，這是速度的變化。經濟結構不斷升級，這是結構在調整優(yōu)化。從要素驅動、投資驅動向創(chuàng)新驅動，這是動力機制的轉化。所以這是我們整個國家的經濟趨勢。同時也影響到了產業(yè)地產的發(fā)展態(tài)勢。對產業(yè)園區(qū)的影響從這幾個緯度解剖一下。
第一方面，增長方式，原來產業(yè)園區(qū)全國都是重規(guī)模，現(xiàn)在要重質量。俗話叫提質增效。資源配置轉變，由粗放式發(fā)展向集約化發(fā)展。產業(yè)結構轉變，由制造業(yè)為主向高端制造和服務也相結合轉變。環(huán)境建設轉變，由注重硬環(huán)境向更加注重軟環(huán)境轉變。招商方式由成本領先土地招商向服務領先的產業(yè)集群轉變。運營方式轉變，由載體出售向載體自持運營轉變。若干個變化對從業(yè)者提出了新的挑戰(zhàn)。
今天我把挑戰(zhàn)和機遇分成十個方面。四個方面是總體的趨勢，六個方面是體現(xiàn)在操作運營商。首先來看看產業(yè)園區(qū)在總體發(fā)展趨勢上除了剛才那些特征以外，有哪些大的總體的宏觀趨勢呢？
趨勢一是產業(yè)園區(qū)轉型升級、創(chuàng)新發(fā)展進程加快。產業(yè)園區(qū)作為國家的經濟發(fā)展的橋頭堡或者是重要載體，在這幾年的發(fā)展中起著不可或缺的作用。我列舉了從2014年到現(xiàn)在一些重要的城市，園區(qū)經濟在當?shù)谿DP中所占的比重，通過這些比重就可以看出我們國家園區(qū)在當?shù)亟洕瓌踊蛘呓洕Y構調整的力量。比如說我們國家在2015年全國有42家高新區(qū)，GDP占到了所在城市的20%，有21家GDP超過了30%，7家超過了50%。全國有多少家高新區(qū)呢？大概118家。這118家高新區(qū)能夠在城市中起到這么大的助推拉動作用，可見園區(qū)在整個經濟結構轉型、產業(yè)創(chuàng)新升級方面所起的作用是相當大的。但是我們國家的經開區(qū)、保稅區(qū)、物流區(qū)等等有三四萬家，在各類園區(qū)中反而表現(xiàn)出來的差異又比較大。
一是產業(yè)層次不高，創(chuàng)新能力不強。比如說有些地方園區(qū)尤其在中西部或者西南部，可能本地的產業(yè)稟賦并不支持做大的高科技的園區(qū)或者加工貿易區(qū)，但是因為那些園區(qū)展示的功能，所以各地招商引資，園區(qū)也是千瘡百孔，有規(guī)模、沒質量，土地荒蕪，園區(qū)中途不成功的現(xiàn)象比比皆是。
二是服務功能發(fā)展滯后，城市配套功能不足。在這個層面上的問題也比較明顯。
咱們看一看圍繞北京的東西南北的園區(qū)經濟，像亦莊園區(qū)、北清路產業(yè)帶，現(xiàn)在也發(fā)展了城市功能和產業(yè)聚集區(qū)的功能有一定的滯后關系，尤其是咱們在北京從空港到未來科技城，到北清路，再到西山，這條產業(yè)帶上，一百多公里的路上，包括城市商貿研發(fā)、城市生活等等，遠遠滯后于北京園區(qū)的聚集速度。
三是區(qū)域分布不均衡，園區(qū)間缺乏合作互動，園區(qū)孤立現(xiàn)象比較明顯。
四是政策優(yōu)勢減弱，營商環(huán)境有待改善。靠政策優(yōu)惠的現(xiàn)象也在進行新的方式改變。
五是土地空間飽和，粗放利用和污染現(xiàn)象未有效遏制。
六是管理機構行政化，組織運營活力不足。
在園區(qū)層面靠的是制度創(chuàng)新，靠的是服務優(yōu)先，但反過來有些地方園區(qū)管委會和行政機構的劃分不是很明顯，導致機構臃腫、服務意識不強烈。所以很多地方的園區(qū)發(fā)展，不僅如人意，不是資源不夠，而是服務機制不夠。
趨勢一，園區(qū)在提質增效方面有兩大特點，一是“瘦身”，一是“增高”。瘦身主要體現(xiàn)在園區(qū)進行整理、優(yōu)化、升級，用最通俗的話說就是騰籠換鳥。在90年代到2000年這十年發(fā)展的園區(qū)，是以制造業(yè)為主，而不是進行專業(yè)劃分。但到了現(xiàn)在，我們需要以創(chuàng)新、以成果轉化為目標的園區(qū)就需要高精尖產業(yè)，所以需要對原來的產業(yè)進行更換，產業(yè)就要瘦身。還要體現(xiàn)在增高上，就是產業(yè)結構、比重、功能首先體現(xiàn)在了體量和質量上。像北京最近有一些工業(yè)大院的清退，這是最明顯的例子。原來各區(qū)縣為了發(fā)展區(qū)縣經濟，劃出一些集體建設用地，招商引資一些有GDP支撐的項目，但現(xiàn)在隨著北京高精尖產業(yè)和科技創(chuàng)新功能的提高，所以對這些工業(yè)大院進行清理。有一些還原成綠地，有一些進行高新技術產業(yè)的園區(qū)升級。
趨勢二，產業(yè)園區(qū)作為先行先試區(qū)，政策創(chuàng)新加速。我們國家現(xiàn)在進入了以質量取勝的時代，所以在產業(yè)園區(qū)發(fā)展層面上過去的發(fā)展是靠成本領先，土地、房租、政府補貼�，F(xiàn)在這個時代已經過去了，而這些園區(qū)新的產業(yè)聚集能力或者創(chuàng)新轉化能力靠的是什么呢？靠的是在里面的金融、服務、政府跟企業(yè)、市場的互動，而不是簡單的靠房屋、土地優(yōu)勢來發(fā)展園區(qū)。所以外部政策有些已經慢慢在撤退，但是有些創(chuàng)新的微觀的政策正在積極調整和增加。
各地在發(fā)展高新技術產業(yè)方面，在微觀層面上，都是在鼓勵創(chuàng)新方面。但是河北省，在園區(qū)發(fā)展的運營商層面，有一個非常大的政策，這個政策可以說是我目前見過國內關于園區(qū)開發(fā)企業(yè)最為優(yōu)惠的政策，我們看到的政策都是園區(qū)里面入園的高新技術企業(yè)的優(yōu)惠、政策支持，但關于園區(qū)運營企業(yè)的支持政策相對少。而我講的河北的政策其實是2014年出的，講的是我們園區(qū)開發(fā)企業(yè)可以和本地政府對省級高新區(qū)園區(qū)進行合作建設。這是第一條。第二條，允許本區(qū)的稅收建立一級財政局，由社會投資人和政府共同在區(qū)內形成的稅收方面進行分帳。2014年河北省委省政府出臺的鼓勵社會企業(yè)、社會資源進入高新技術產業(yè)園區(qū)投資建設運營方面的鼓勵政策。這個政策其實比現(xiàn)在這些政策力度要大很多。
趨勢三，產業(yè)園區(qū)作為對外開放的排頭兵，全球化布局加速。這句話是引自于習總書記的“啟動一帶一路科技創(chuàng)新行動計劃，開展科技人文交流、共建聯(lián)合實驗室、科技園區(qū)合作、技術轉移，四項行動。”作為我們國家在“一帶一路”產能輸出或者在國際合作中，園區(qū)經濟實際上就是一個經濟的先頭部隊。到現(xiàn)在“一帶一路”成果非凡，在20多個國家已經建立了各類園區(qū)，累計投資超過1800億美元。所以園區(qū)經濟是我們中國企業(yè)海外聚集的重要載體，也是拉動當?shù)氐难邪l(fā)、制造、貿易的重要載體，也是中國大國外交的重要載體，所以園區(qū)經濟可以理解為是我們對外開放的排頭兵。
趨勢四，產業(yè)園區(qū)融合化特征更加明顯。
產業(yè)園區(qū)自身有瘦身、有增高，那是在我們產業(yè)園區(qū)形成的經濟層面，但是在我們的園區(qū)建設運營層面這四個方面的特征也比較明顯。
一是園區(qū)內企業(yè)之間的融合，包括產業(yè)集群化內部的融合。我們北科建做園區(qū)可能跟大家不太一樣，我們著重注重于專業(yè)化園區(qū)，比如北京或者京外，有生物醫(yī)藥產業(yè)園、信息產業(yè)園、軟件園等等，為什么建立起專業(yè)化園區(qū)，而非簡單的創(chuàng)新園呢？是因為這些專業(yè)化園區(qū)里面容易形成企業(yè)間的投資、技術交流，包括收購兼并，容易形成企業(yè)間的貿易和交易，這就促成了企業(yè)間的融合，實際上是園區(qū)對產業(yè)聚集到產業(yè)孵化的功能實現(xiàn)。所以園區(qū)的特征就是盡可能以專業(yè)化、集群化聚集園區(qū)，容易形成產業(yè)質量的提升。
二是園區(qū)之間的融合，主要是園區(qū)之間的密切合作，形成了區(qū)域的網絡，這點實際上在長三角20多個城市里面，我們的園區(qū)經濟發(fā)展得比較明顯。比如蘇錫常地區(qū)，招商信息上由政府建立起招商的信息中心，和各園區(qū)之間形成空租面積或者適應落地企業(yè)的特點，由政府來協(xié)調這些園區(qū)的招商客戶，實現(xiàn)園區(qū)的融合和互動。
三是產能融合功能，原來的園區(qū)簡單的從研發(fā)到制造，或者叫產業(yè)功能區(qū)，但是光有產業(yè)是不行的，所以現(xiàn)在各地方政府都能感覺到產能融合給本區(qū)域帶來的復合貢獻。包括這幾天我們在京津冀互動的一些市領導，也特別強調不要再做簡單的科技園了，我們需要在城市的戰(zhàn)略之下和新城新區(qū)的規(guī)劃之下，能不能做高新技術產業(yè)和高品質的綠色住宅和城市的配套功能，結合起來由這個企業(yè)作為社會投資人，來招標、采購你們的服務。所以現(xiàn)在政府的職責和意識已經從過去招園區(qū)、園區(qū)招科技企業(yè)，變成了招一個大的城市運營商、區(qū)域發(fā)展商，實現(xiàn)產城共同發(fā)展。
四是園區(qū)國際化融合。國際化融合兩層意思，一個是園區(qū)間的建設需要借助生態(tài)、智慧等，比如在北歐、新加坡有很好的園區(qū)規(guī)劃和城市發(fā)展理念，我們可以借鑒。這只是國際化的一方面。還有一方面在國際孵化中國的制造，這種產業(yè)轉移也是很好的方向。比如在加拿大，有很好的眾創(chuàng)空間，聚集了很多很多初創(chuàng)的或者苗圃企業(yè)，但是加拿大甚至美國沒有這么大的市場需求，我們特別希望他們能到我們的園區(qū)里來落地生根，我們把市場推廣給他們，使他們變成國際的研發(fā)到中國的落地和產業(yè)轉化。所以園區(qū)之間的融合化特征從空間、從信息到功能、到國際化之間，有很多很多緯度，有待于我們從業(yè)者去挖掘、去實現(xiàn)。
我剛才講的是我們觀察的產業(yè)園區(qū)共同宏觀的一些發(fā)展趨勢。下面我簡單講一講我們在運營層面的趨勢。
一，策劃規(guī)劃上更加注重土地集約利用，功能更加綜合化。
這是我們最近兩年在房地產大熱情況下，同樣的產業(yè)地產出現(xiàn)以后對產業(yè)園區(qū)的土地需求也劇增，導致國家對這方面的關注。所以最近幾年我們可以看到在我們的政府層面，對于工業(yè)園區(qū)的提質增效，包括容積率要求提高，包括土地的投資強度，乃至園區(qū)的分割銷售等等，出臺了很多既支持但更多是限制企業(yè)政策，比如園區(qū)原來的容積率1.0不行了，各地可能希望是1.2、1.5，加強土地利用率。另外，因為土地少了，產業(yè)地產再促進經濟發(fā)展也需要把土地的集約利用提高起來。另外，園區(qū)要求保障每平方公里投資不少于多少億，提高土地的投資強度。另外，在園區(qū)的發(fā)展過程軸，也不希望簡單的去做園區(qū)，而是希望跟城市發(fā)展聯(lián)系起來，就是產城融合。尤其最重要的，在天津、江浙地區(qū)出了新的情況，就是工業(yè)園包括教育、科教園區(qū)，都希望按獨棟整體銷售，不允許分層分割。有些地方允許分層分割，最小面積不能小于500平米。這對中小創(chuàng)新企業(yè)的購買就形成了很大的障礙。但政府認為這樣利于招大商、招重要的企業(yè)。所以在土地集約利用方面，功能上和土地利用上，國家的要求越來越高了。
最為嚴苛的是，最近我們在天津不是論棟，而是分宗，一宗地上蓋五棟樓、十棟樓，只能以一個土地證進行整體銷售，連樓棟都不行了。這個變化是我們從業(yè)者要需要的很重要的一方面。
這是我們的規(guī)劃策劃方面土地利用的情況，我們在天津北辰區(qū)68平方公里國家第一個產城融合示范區(qū)里面，我們最近做了一個10平方公里的產城融合的園區(qū)，就是剛才講的政策。原來分層不行，分樓棟，現(xiàn)在分樓棟也不行了，要分宗，整個樓宇通過股權轉讓或者通過所有資產一塊轉讓，要求比較苛刻。這說明國家對土地、對開發(fā)的產業(yè)招商的成果更加關注了。
二，產業(yè)招商層面，注重產業(yè)定位差異，產業(yè)招商精細化。
比如我們在北京周邊的涿州、大廠、張家口、廊坊，所有談的這些項目，政府特別希望在城市規(guī)劃之下，你與周邊運營商之間的差異化在哪里，提出與本地產業(yè)之間的關聯(lián)，僅僅說我能做園區(qū)、能賣，對政府來說已經不怎么吃香了。他們希望提出有遠見的產業(yè)構架。在京津冀周邊，各級政府對精準的產業(yè)定位要求越來越高，反過來對園區(qū)企業(yè)的招商工作是巨大的挑戰(zhàn)。
最近在上一周，我們北京市發(fā)改委發(fā)布了一個重要的新聞，就是北京市把雄安新區(qū)當做自己的事情來重視。在支持雄安新區(qū)的舉措上，提出了一個把中關村的創(chuàng)新要素要向雄安聚集，這樣的觀點其實大家可以想一想，中關村區(qū)域有兩萬家高新技術企業(yè)，有各種各樣的產業(yè)門類，如果這些創(chuàng)新要素都向雄安新區(qū)聚集，就意味著雄安新區(qū)要承載著各種各樣的電子信息、海洋、航天、軍工等各個方面的產業(yè)資源區(qū)，這些園區(qū)如果將來去雄安新區(qū)，我們將來各位有志于在雄安發(fā)展的話，這一條就是致命的要求。因為提不出精準的產業(yè)定位和科學的園區(qū)的規(guī)劃，可能連雄安新區(qū)入門的機會都沒有。這是在行業(yè)里面運營層面關注的第二個現(xiàn)象。
原來優(yōu)惠政策從園區(qū)招商來說，政府招商和企業(yè)招商，產業(yè)定位、投資環(huán)境到產業(yè)環(huán)境越來越要求從產業(yè)的精確到服務的到位，以及產業(yè)生態(tài)圈的構建，來形成新的招商的內容，不僅僅是政策優(yōu)先，可能要開發(fā)商和政府共同配合服務和生態(tài)環(huán)境建設。
三，產業(yè)培育，注重產業(yè)生態(tài)打造，實現(xiàn)產業(yè)集群化。
政府現(xiàn)在來說，已經并不是我招你產業(yè)園區(qū)，你再招科技企業(yè)，而是他希望你懂得產業(yè)園區(qū)生長和培育的規(guī)律，同時和政府能夠攜手，把一個創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境和氛圍構建起來，共同致力于對高新技術企業(yè)進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。這樣的要求我認識得比較深刻，也是我們在企業(yè)內部總結的，跟政府溝通用的。
那么這里面有什么樣的企業(yè)聚集？原來政府都希望我們招龍頭企業(yè)、龍頭招商，但是我說不一樣，有龍頭的就有龍身、有龍尾、有龍爪，所以大中小創(chuàng)業(yè)企業(yè)就形成了業(yè)務、信息、貿易、交易的互補，這樣才能成為一個生態(tài)圈。就是十個大佬往那一蹲，老死不相往來，那叫什么生態(tài)圈呢？所以產業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅動、創(chuàng)新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起。
我們去年包括最近投資了三個VC階段的投資，都是入園企業(yè)投資的，我們獲利倍數(shù)在4到5倍，已經形成了很好的生態(tài)。
什么是創(chuàng)新策源呢？各地政府都喜歡招大商，我說錯，你可以把有創(chuàng)新能力的企業(yè)招到園區(qū)來，我們扶持。所以梯度招商不如本地聚集，形成本地的科技創(chuàng)新的力量。所以創(chuàng)新策源地不是簡單的到北京去招，所以創(chuàng)新側圓是招商環(huán)節(jié)，招誰很重要。市場復制，本地政府的陽光工程、政府采購中，能不能優(yōu)先采購入園企業(yè)，給他們一些市場機會。最后是搭建一些必要的技術平臺。
這八個方面，我們政府把八個緯度構建完全了，這個園區(qū)沒有圍墻，實際上它已經變成了政府、運營商和園區(qū)共生共享共融的產業(yè)生態(tài)圈，彼此利益都相關，是利益相關方、生命共同體。
四，產業(yè)運營，注重發(fā)揮平臺功能，園區(qū)企業(yè)盈利模式多元化。
這個圖表可以反映出園區(qū)運營商服務對象是誰？是創(chuàng)新的主體，這些主體來自于企業(yè)、大學、各種機構，他們是入園的主力軍，是我們的衣食父母。他們在園區(qū)里干什么？進行創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)。怎么創(chuàng)新呢？通過思想、體制、技術、機制、文化，使企業(yè)內外兼修，通過我們和政府這個保姆的呵護，讓企業(yè)在這里安安靜靜成長。但是他們需要和我這個保姆政府形成很好的創(chuàng)業(yè)環(huán)境，環(huán)境的營建是他們賴以生存的土壤和氣候。這個環(huán)境包括了各種各樣的服務、各種各樣的軟環(huán)境建設等等。所有這一切誰去構建？是我們產業(yè)運營商或者我們園區(qū)運營商，我們搭建的園區(qū)不再是一個土地、房屋經營租賃的房地產業(yè)，而是房地產作為基礎打造的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)成果轉化的城市級的大孵化平臺，這個平臺思維決定著我們企業(yè)在整個活動中的盈利模式。因為是平臺，所以我們做得很艱苦的工作就是要為這個園區(qū)的眾多客戶導入很多很多資源，為它去服務。這些資源有政府資源、行業(yè)資源、企業(yè)資源、合作伙伴、中介服務、金融、院所等等，這些資源通過有償市場化和政府支持的活動來導入到企業(yè)里面，北科建內部叫三重服務，生產性服務，是要素和資源整合所做的工作。生活性服務，圍繞企業(yè)員工的生活所需要的一些服務條件。政務性服務，企業(yè)在當?shù)匦枰獔蠖�、需要工商、需要律師，需要和政府打交道，我們通過園區(qū)來提供這些服務。三類服務，一百多項服務指標，把它作為園區(qū)企業(yè)給客戶服務的承諾或者必須到位的服務內容。保證企業(yè)在這里面能夠健健康康的成長。
因為投資物業(yè)、服務客戶，才給我們園區(qū)運營商形成了兩大類最為重要的收入來源。所以從收入來源里可以看到有關于基于房地產屬性的收益來源，但另外是基于服務性的收益來源，比如說基于房地產的，作為園區(qū)有土地一級開發(fā)的收入，有二級市場開發(fā)物業(yè)形成的收入，還有三級持有物業(yè)形成的租賃性收入。我們集團還有另外衍生的服務性收益，比如給政府服務，政府會給我一定的政策優(yōu)惠或者稅收返還，這個大邏輯是我在政府形成一個創(chuàng)新活力很強的創(chuàng)新平臺，政府給我實現(xiàn)這個功能，就要給我一些優(yōu)惠的政策和收益。
第二方面的服務是我服務了入園企業(yè)，所以入園企業(yè)感恩回饋我，開放它的股權融資，把投資機會給我了，這是一個互利互惠的過程，而不是簡單的給它金融支持，而是對園區(qū)有依賴性，把投資機會開放給我，所以股權投資也有重大盈利。
第三方面是別的政府、別的同行請我們去做管理輸出，同時北科建還給政府和其他的同行做了三個項目代建、代運營，這也是我因為園區(qū)帶來的衍生性的服務性收益。
五，金融支持，金融對于園區(qū)的成敗事關重大，所以在金融的供方和金融的需方，我們的園區(qū)企業(yè)搭這個平臺，包括直接組建各種基金，為園區(qū)的建造環(huán)節(jié)和企業(yè)的成長環(huán)節(jié)提供各類的金融工具和我們自身的盈利機會。這里面有小到園區(qū)、大到產業(yè)新城，我們園區(qū)開發(fā)商或產業(yè)新城的運營商都應該把各類金融緊緊掌握在自己手里，為客戶提供服務的同時也壯大自己的盈利來源。
六，建設與管理，更加注重綠色生態(tài)，管理服務智慧化。
在運營過程中，關于園區(qū)的生態(tài)和智慧已經成了各地政府招園區(qū)運營商開發(fā)運營園區(qū)的標配或者標準要求，我剛才講過的那些地方政府都是對于生態(tài)化的園區(qū)、綠建的應用，包括智慧化園區(qū)管理，能不能和本地政府的行政管理、智慧城市結合起來，這對于我們來說，可能要在我們的策劃園區(qū)之初要植入或者增量投資這些功能，才能使園區(qū)變成花園式、生態(tài)化的辦公環(huán)境。
以上是今天我給大家從大的發(fā)展趨勢到具體操作運營商提出的行業(yè)觀點。
最后做一下小結。做產業(yè)園區(qū)，我們出身于地產，但是不能陷在地產里面，把園區(qū)的基本功能、產業(yè)孵化功能給破壞了。所以園區(qū)企業(yè)要成功，要從地產思維結合互聯(lián)網思維，再疊加投行思維，把房地產開發(fā)項目變成一個產業(yè)孵化的平臺，才能形成我們的行為模式、我們的出發(fā)點，能夠讓政府接受、讓客戶受益。這是思維方式的轉變。
另外，我給大家一個忠告。行業(yè)里面很多同行也跟我交流，我們做科技園區(qū)，很多科技園區(qū)做不動了。我說你可能把科技園區(qū)、科技地產和普通的工業(yè)地產，比如物流園、標準廠房，劃等號了。如果劃等號，你的科技地產就白白浪費了很多機會，而抓了很多芝麻粒的小價值。換句話說，我們科技地產服務對象是產業(yè)的上游、是研發(fā)型、科技型企業(yè)，工業(yè)地產是中游或者下游，是制造業(yè)或者貿易型園區(qū)。因為對象不同，所以從客戶身上獲利的手段就不一樣，所以科技地產一方面是要打造一個園區(qū)的物業(yè)環(huán)境，從不動產上租賃銷售載體來獲利。但更主要的是通過股權投資來盈利。這個思維我們很多同行包括我們內部很多員工都犯了這樣的錯誤，叫“買櫝還珠”的錯誤，就是把很好的園區(qū)里面綜合收益、把最重要的客戶的投資機會扔掉了，而著眼點放在園區(qū)的房屋的設計、成本的控制、租賃的客戶的選擇上。
我經常問他們，你是招一個能付得起房租的客戶，還是希望招一個付不起房租，但是企業(yè)未來成長性非常好的客戶？潛臺詞就是，你注重的是物化的租賃收益還是關注對它投資股權VC、PE帶來的收益？其實我想講的是，這兩種收益都要關注，不可或缺。
今天就講這么多，供大家分享。
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